Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was Sie wissen müssen

1. Überblick der Nebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Diese können 10-15% des Kaufpreises ausmachen und müssen aus Eigenkapital finanziert werden.

Kategorien der Nebenkosten

• Kaufnebenkosten: Einmalige Kosten beim Erwerb
• Finanzierungskosten: Kosten für die Kreditbeschaffung
• Laufende Nebenkosten: Monatliche/jährliche Betriebskosten
• Modernisierungskosten: Renovierung und Instandhaltung

Faustregel für die Gesamtkosten

2. Grunderwerbsteuer im Detail

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenblöcke beim Immobilienkauf und variiert stark zwischen den Bundesländern.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (2025)

Bemessungsgrundlage und Fälligkeit

• Bemessungsgrundlage: Kaufpreis der Immobilie (ohne bewegliche Gegenstände)
• Steuerschuldner: Käufer (kann vertraglich auf Verkäufer übertragen werden)
• Fälligkeit: 2-6 Wochen nach Kaufvertrag
• Eigentumsübergang: Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer

Befreiungen und Ermäßigungen

• Erwerb durch Ehegatten: Steuerfrei
• Erbschaft/Schenkung: Keine Grunderwerbsteuer
• Kleine Grundstücke: Freibetrag bei sehr geringen Werten
• Land- und Forstwirtschaft: Ermäßigung unter bestimmten Voraussetzungen

Strategien zur Steueroptimierung

• Inventar separat ausweisen: Küche, Möbel nicht in Kaufpreis einbeziehen
• Renovierungsvereinbarung: Verkäufer renoviert, Käufer zahlt separat
• Erbbaurecht: Alternative zum direkten Erwerb

3. Notar- und Grundbuchkosten

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten sind dabei bundeseinheitlich geregelt.

Notarkosten im Detail

• Kaufvertragsbeurkundung: Ca. 1,0% des Kaufpreises
• Grundschuldbestellung: Ca. 0,4% der Kreditsumme
• Vollzugskosten: Abwicklung und Korrespondenz
• Löschung alter Grundschulden: Ca. 0,2% der zu löschenden Summe

Grundbuchkosten

• Eigentumsumschreibung: Ca. 0,5% des Kaufpreises
• Grundschuldeintragung: Ca. 0,2% der Kreditsumme
• Löschung von Grundschulden: Ca. 0,1% der zu löschenden Summe

Kostenbeispiel für 400.000 € Kaufpreis

Wichtige Notarleistungen

• Kaufvertragsentwurf: Erstellung und Abstimmung
• Beurkundungstermin: Vertragsunterzeichnung
• Vollzug: Abwicklung aller Formalitäten
• Grundbuchanträge: Eigentumsumschreibung
• Genehmigungen: Behördliche Zustimmungen

Spartipps bei Notarkosten

• Notarwahl: Käufer kann Notar wählen
• Vorbereitung: Gut vorbereitet zum Termin
• Kombinierte Termine: Mehrere Beurkundungen zusammenfassen
• Bestehende Grundschulden: Übernahme statt Neueintragung prüfen

4. Maklercourtage verstehen und optimieren

Die Maklercourtage ist seit 2020 neu geregelt. Die Kosten müssen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, wenn beide einen Maklervertrag haben.

Neue Regelungen seit 2020

• Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn
• Teilung bei beidseitigem Auftrag: Maximal 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer
• Gewerbeimmobilien: Alte Regelungen gelten weiterhin
• Privatverkauf: Keine Maklercourtage

Courtagesätze nach Regionen

Maklercourtage vermeiden oder reduzieren

• Privatverkauf suchen: Ohne Makler kaufen
• Direkt beim Bauträger: Oft ohne Maklercourtage
• Eigene Recherche: Off-Market-Immobilien finden
• Verhandlung: Reduzierte Courtage aushandeln
• Verkäufer-Makler: Nur vom Verkäufer bezahlt

Wann sich ein Makler lohnt

• Ortskenntnisse: Lokaler Markt und Preise
• Netzwerk: Zugang zu exklusiven Objekten
• Verhandlungsgeschick: Professionelle Abwicklung
• Zeitersparnis: Vorauswahl passender Objekte
• Rechtssicherheit: Erfahrung bei Vertragsgestaltung

5. Weitere Kaufnebenkosten

Neben den Hauptkostenblöcken fallen weitere Nebenkosten an, die oft übersehen werden, aber durchaus ins Gewicht fallen können.

Gutachten und Bewertungen

• Verkehrswertgutachten: 1.500-3.000 €
• Bausachverständiger: 500-1.500 €
• Energieberatung: 300-800 €
• Bodenanalyse: 500-2.000 € (bei Neubau)

Versicherungen

• Gebäudeversicherung: 200-600 € jährlich
• Elementarversicherung: Zusätzlich 100-300 € jährlich
• Hausrat-/Privathaftpflicht: 100-400 € jährlich
• Bauleistungsversicherung: Bei Neubau 0,2-0,5% der Bausumme

Anschlüsse und Erschließung

• Strom-/Gas-/Wasseranschluss: Je 500-2.000 €
• Telefon/Internet: 100-500 €
• Erschließungsbeiträge: 5.000-15.000 € (bei Neubaugebieten)
• Kanalanschluss: 2.000-8.000 €

Umzug und Einrichtung

• Umzugsunternehmen: 800-2.500 €
• Renovierung/Modernisierung: 10.000-50.000 €+
• Neue Möbel: 5.000-25.000 €
• Küche: 8.000-30.000 €

Behördliche Kosten

• Baugenehmigung: 0,3-0,8% der Bausumme
• Vermessungskosten: 1.000-3.000 €
• Abnahmen: 200-800 €
• Meldebescheinigungen: 20-50 €

6. Laufende Nebenkosten als Eigentümer

Nach dem Kauf entstehen regelmäßige Nebenkosten, die bei der Finanzplanung berücksichtigt werden müssen.

Betriebskosten (warme Nebenkosten)

• Heizkosten: 800-1.800 € jährlich (je nach Energiestandard)
• Warmwasser: 200-500 € jährlich
• Wasser/Abwasser: 300-600 € jährlich
• Müllabfuhr: 150-300 € jährlich

Bewirtschaftungskosten (kalte Nebenkosten)

• Hausmeister: 200-500 € jährlich
• Reinigung: 150-400 € jährlich
• Gartenpflege: 100-300 € jährlich
• Beleuchtung Gemeinschaftsflächen: 50-150 € jährlich
• Aufzug-Wartung: 200-600 € jährlich (falls vorhanden)

Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

• Hausverwaltung: 200-500 € jährlich
• Instandhaltungsrücklage: 8-15 € pro m² jährlich
• Reparaturen: 500-2.000 € jährlich
• Renovierungen: 1.000-5.000 € alle 10-15 Jahre

Steuern und Abgaben

• Grundsteuer: 200-800 € jährlich
• Straßenreinigung: 50-200 € jährlich
• Erschließungsbeiträge: Einmalig bei Sanierung

Richtwerte für Gesamtnebenkosten

7. Steuerliche Aspekte der Nebenkosten

Viele Nebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden, insbesondere bei vermieteten Immobilien.

Sofort abzugsfähige Kosten

• Notarkosten für Kreditaufnahme: Als Werbungskosten
• Laufende Nebenkosten: Vollständig absetzbar bei Vermietung
• Reparaturen: Instandhaltung ohne Wertsteigerung
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater

Aktivierungspflichtige Kosten

• Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Abschreibung über 50 Jahre
• Modernisierungskosten: Wertsteigerung, abschreibbar
• Finanzierungskosten: Über Kreditlaufzeit verteilen

Eigennutzung vs. Vermietung

Steueroptimierung bei Nebenkosten

• Reparaturen vs. Modernisierung: Abgrenzung beachten
• Zeitpunkt der Zahlung: Steuerliche Jahresoptimierung
• Belege sammeln: Alle Rechnungen aufbewahren
• Eigenleistung dokumentieren: Materialkosten absetzbar

8. Spartipps und Kostenoptimierung

Kaufnebenkosten reduzieren

• Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer wählen
• Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
• Maklerfreie Objekte suchen
• Notarkosten durch Vorbereitung minimieren
• Bestehende Grundschulden übernehmen

Laufende Kosten senken

• Energetische Sanierung: Heizkosten reduzieren
• Versicherungsvergleich: Günstige Tarife finden
• Eigenleistung: Kleine Reparaturen selbst durchführen
• Wartungsverträge: Regelmäßige Pflege günstiger
• Gemeinschaftsaktionen: Sammelaufträge in der WEG

Langfristige Kostenplanung

• Instandhaltungsrücklage bilden: 10-15 € pro m² jährlich
• Energiekosten kalkulieren: Steigende Energiepreise einplanen
• Modernisierungszyklen: Alle 15-20 Jahre größere Maßnahmen
• Inflationsschutz: Kostensteigerungen berücksichtigen

Checkliste Nebenkostenkalkulation

• ✓ Grunderwerbsteuer nach Bundesland berechnet
• ✓ Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigt
• ✓ Maklercourtage (falls vorhanden) eingeplant
• ✓ Gutachten und Beratungskosten kalkuliert
• ✓ Versicherungen abgeschlossen
• ✓ Umzugs- und Renovierungskosten budgetiert
• ✓ Laufende Nebenkosten monatlich eingeplant
• ✓ Steuerliche Aspekte berücksichtigt